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因為留學給孩子買房,分享真實經歷

2015-10-22    溫房網    點擊量:2548

   加拿大經濟下滑的陰影下,多倫多的房地產業似乎屬于世外桃源,一路高歌猛漲。不管有多少零售商店關閉,不管有多少人員失業,不管有多少評論唱衰地產走勢。大部分人只是關注到不斷有新移民的涌入,是多倫多地產市場堅挺的動力源,其實龐大的留學生群體,他們對本地地產的貢獻和移民不相上下。

  趙怡和趙陽都是多倫多大學今年的畢業生,她們分別來自中國杭州和青島,兩位不愿意出境的母親從中國大陸趕來參加她們的畢業典禮。畢業后趙怡買了房子,趙陽因為到外地求學而暫時擱置購房計劃。兩對母女在“多大”附近一個咖啡館接受本報記者專訪,講述了她們的購房故事。


  心生憐楚代女購房

  趙怡在多倫多大學畢業后選擇繼續到約克大學就讀研究生,她的媽媽在過去幾年從未來過多倫多,這次趁著女兒畢業典禮造訪多倫多。來后發現原來留學生也能賣房,她告訴本報記者稱:考慮到女兒未來的學業和生活,果斷出手買了一個兩臥房的公寓。

  趙怡母親稱,以前從未來過多倫多,注意力都在孩子能否完成學業上,對多倫多也沒有直觀印象,從未想過在那么遙遠的多倫多買房,也不知道留學生也可以購買物業。這次來到多倫多才發現這里是個好地方,空氣好、城市好、人也好。她特別強調,她在多倫多街頭見到的本地人都充滿正氣,令她非常欣賞。

  談到為何出手幫女兒購房,她表示,當她看到女兒的住宿狀況后心生憐楚。女兒在多倫多大學附近一個公寓內租住,三個女生住在一個兩室一廳的公寓單元內,分攤2,550加元的租金,每月的租金幾乎都能供一個小額的房貸了。這倒是其次,關鍵是三個女生的作息時間和習慣不同,此起彼伏,你方唱罷我登場是每天都要上映的劇目,想安安靜靜地休息幾乎是不可能的。出租屋的衛生也是一個令她不滿的因素,和有家人照顧的家庭相比,實在是有些凌亂。

  她認為,女兒生活在多倫多這么美麗的環境里,而自己的小家卻是如此不堪,著實是令她不安。這次實地考察獲悉留學生可以買房,況且女兒到約克大學就讀研究生,她聽聞那里治安狀況不怎么好,所以下定決心給女兒買房,這樣女兒的生活質量會大大改善,不用搬來搬去,安全有保證,也讓遠在中國的父母放心。


  買屋好過租屋

  趙陽的母親是第二次來多倫多,她也是在參加了女兒的畢業典禮后作出買房的決定。

  據趙陽母親介紹,這幾年趙陽一直在學校宿舍住,租金在1000加元左右,價格貌似高一些,但是里面配備基本的家具,入住非常方便,因此她從入學一直住到最后一年才搬出來,與其他兩位女生租住一間公寓,費用降低了,但要添置一些常用家具等物品。

  與趙怡母親的理由相同,趙陽的母親因此萌發給孩子買房子。趙陽稱,現在不但房屋價格上漲,連租房市場都出現搶單的現象。同樣的房屋,你多出200元才有可能在眾多的求租房者中勝出,與其這樣搶出租房 ,還不如直接買房呢。

  恒生地產經紀朱虹在接受本報記者專訪時表示,她與大多地區幾所大學的留學生都有接觸,相比之下她覺得多倫多大學的留學生家境比較富裕一些,因此也造成多倫多市中心多大附近的公寓樓出租價格偏高,租房難度大價格高。有的房東甚至需要信用查證、有學生甚至要付首月和尾兩個月的三期房租,還有過一次付清全年房租的現象。有的則要求有擔保人。根據朱虹介紹,目前兩房公寓的租金一般在2,600到2,700加元之間,擔保人的收入需要是租金的三倍才行,這個數字非常震撼。朱虹稱,留學生要找擔保人也不容易,在加拿大住久了的移民,對留學生缺乏了解,他們往往怕影響自己的信用,不太愿意承擔擔保責任。

  趙陽和母親在經紀的幫助下,目前看好了一套39.5萬元的一居室公寓樓花,不料卻收到位于安省Kingston女王大學的研究生錄取通知書。于是整個計劃都要改變,趙陽告訴本報記者,她在女王大學就讀的是人力資源專業,以后的就業城市可能會選擇渥太華甚至魁北克省,不希望房子成為拴住她的因素。再加上樓花等待時間太長,她在Kingston只上一年學,樓花交付期就要幾年,時間上也不太符合,所以最終暫停了購房計劃。

  趙陽在Kingston租住的兩室一廳只要1200元,比多倫多便宜一半,兩個女生分攤后壓力小了不少。她在多倫多大學學習最后一年積累的家什,需要雇用搬家公司來幫忙,和同學分攤之后還要400元。

  中國客熱捧加國樓價

  過去相當長的一段時間,大多地區房價一路看漲,朱虹總結稱,像多倫多市中心Bay街上的公寓,目前均價為每平方英尺800加元,按1:5的匯率換算成中國的表達方式就是每平米4萬元人民幣;市中心稍偏僻的地段為650加元(每平米3.25萬元人民幣);約克區萬錦市Hwy7和Warden的公寓樓均價在每平米2.5萬元人民幣(每平方英尺500加元)。

  對于這個價格承擔,留學生家長如何看呢?

  趙怡和趙陽的家庭都是中國的普通人家,對于大多地區的樓價,她們的回答是值得投資。

  據趙怡的母親介紹,她家在杭州,當地屬于花園小區的房子,150平米的面積(約1600尺),價格在450到480萬人民幣,額外的裝修費為30到40萬人民幣,如果簡單裝修一下也要15到20萬。


  趙陽的母親來自青島,據她介紹,當地的房價也在3萬人民幣/每平米,不過房價也取決于開發商的品牌、地理位置等。盡管中國開始抑制房價,但城市中心地區的黃金位置還是居高不下,周邊的小城鎮有些停滯不前。

  朱虹告訴本報記者,以這些年她所接觸的留學生家長看,大部分人后來都后悔孩子剛來留學的時候沒有買房,他們普遍覺得孩子留學的幾年,房租基本都是幫別人供房了。不過趙怡母親卻不這么認為,她表示對中加兩國房屋投資的對比,不應該僅僅對比房價,還要考慮當時的匯率。趙怡剛來的時候加元兌人民幣在6.8左右,現在才4.5,所以說從匯率的角度,不見得現在的房價就高,幾年前買了也不見得劃算,除非是多倫多本地人自住。

  對于如何將中國國內的資金匯到本地購房,據趙怡母親介紹,中國外匯管制規定每人每年只能向外匯款5萬美元的額度,在杭州,一個海外帳號一天只能接受10萬美元匯款。因此,趙怡家人需要動員多名親屬朋友,以個人的名義給她匯款。而趙陽的母親表示,在青島一周只能向海外同一帳號匯一次,估計各地均有不同的執行措施。而據一位不愿意透露姓名的行家稱:“中國買家在多倫多購房,搬錢過來并不困難,即便各地都有相應的規管制度,但人們總能找到搬錢的途徑?!?/p>


  買房過程也有文化碰撞

  中加作為兩個社會制度和文化差異巨大的國家,買房的過程中也充滿文化的碰撞。趙怡母親告訴本報記者:加拿大買房很方便,入住速度快,一兩個月就可以住進去,而且幾乎不用添置什么大件東西就可以過日子了。相比之下,中國的房屋一般都是毛坯房,交屋后還要花費一年左右的時間去裝修,還要透氣排走裝修產生的有毒氣體,購置配套電器等,另外除了準備買房款,還需要準備好額外的裝修等費用,忙乎一年住進去幾乎精疲力盡,幾乎斷了再買屋的念頭。

  另一個讓她感到新鮮的事情是,在加拿大買房需要一系列的專業人士,比如地產經紀、律師等。這些環節在中國幾乎都可以略過,只有出了麻煩才會找律師,買房可以直接找開發商,不用地產經紀。這里什么環節都有律師參與,即便找到開發商,他們也是交給自己的經紀來處理,這么做令人感到很放心。

  朱虹表示,中國客人對加拿大購房的模式有個逐步接受的過程。例如有留學生家長在購房時,對“交接日”(Closing Day)的概念有不同的期望和理解,總以為如果繳納一大筆現金,一定可以拿回一筆可觀的折扣,他們不理解這里的房屋交易,基本上是透過貸款銀行進行,無論你交現金不交現金,都與原屋主不會發生直接的聯系。

  另外,朱虹指有不少中國買家往往為見不到中國式的房產證而產生疑問,總覺得那些看不懂的律師文件不靠譜,因為在他們的概念里,在中國購房不需要律師,只要到房產局過戶房產證就可以,他們感覺加拿大購房并沒有獲得政府機構的認可,有些“兒戲”。

  家長筑壩防孩子被騙

  留學生在外求學,除了學業之外都還面臨著愛情的抉擇。朱虹接觸了很多留學生家長后,發現她們都關心的一個問題是,家長掏錢給孩子買了房子,以后孩子有了另一半,如果分手的話會不會雞飛蛋打。按照她的經驗來說,依據安省的《家庭法》,如果婚姻或同居伴侶在婚姻房(同居房)內居住的話,盡管戶主沒有對方的名字,賣房時需要對方簽字。但這并不是說對方一定要分走一半資產,而是對方擁有這個權力,如果對財產分配意見爭執不下則需要打官司。如果分手時對方已經搬出,或者放棄這個權力,或者不是婚姻房或同居房,而是投資房的話就另說了。

  朱虹稱,不少家長在產權注冊的時候,雖然戶主姓名是孩子,但是往往會多加一個條款,聲明首期付款是借貸給孩子的,如果出售房產要首先歸還這部分首期給家長。這么做至少能保住父母的這點本錢,至于以后孩子們的分期付款部分,由他們自行商議解決。不過她建議具體情況還是以咨詢律師為好。


  代孩子購房應付婚變有辦法

  擁有10多年專業經驗的律師周毅,主要服務領域在地產、商業收購、公司重組、連鎖經營買賣等方面的法律事物。在他看來,家長們對于子女未來婚姻變化對財產的威脅并不是個大問題。

  根據周毅介紹,有很多方法可以讓家長規避這種為子女買房的投資風險,其一可以讓孩子在購房時簽一個信托聲明,指出雖然注冊房主是孩子的名下,但購房款項來自于父母,家長是房產的實際受益人。一旦家長決定收回房產,將無條件把產權轉移給父母。而孩子居住期間產生的任何費用、帶來的所有收益,都與孩子無關。周毅稱假如有了這個聲明在前,一旦婚姻或同居關系破裂,另一方是無法對這個物業進行分配的。

  其二是簽署婚前協議,明確婚前所購房產是父母的,雖然這個房屋屬于婚姻房,分開時不能分這個房產。律師會作為公證人,注明這個文件完全是在理解和自愿的情況下簽署的,因此一旦出現爭議,法官會完全依照協議處理。

  周毅還表示,其他的保障方法還有很多,比如聲明孩子僅有1%的擁有權,或者父母做一個二次貸款,使這個房產負擔高額債務,沒有價值可分等?;蛘咴陔p方婚前都有房產的情況下,結婚后購買第三處物業作為婚姻房,各自原有的房產作為投資房,即便分手也會保留原房產。

  周毅說,現在年輕人結婚都非常習慣這種看似冷酷的協議做法,第一代移民則不太習慣,覺得剛結婚就想著分手的事情。實際上未雨綢繆會避免未來更多的麻煩和糾葛,父母也不是不看好孩子的婚姻,而是不愿意自己一生的辛苦錢,不明不白就消失了。


  留學生家長關心的問題

  外國人可以買房嗎? 可以貸款嗎? 外國人買房了將來賣的時候需要打稅嗎?

  答:可以, 貸款額可以是房價的65%,自住房不需要打稅。

  買房除了房款外,還有別的額外費用嗎?

  答:還有土地轉讓稅、 律師費、驗房費。如果是買新房還有交屋費用(Closing Cost)。

  需要付中介(經紀)費嗎?

  答:不需要。由賣方支付。

  房子里的電器都包括嗎?

  答:通常都包,除非事先聲明。

  買了以后的擁有權,有50年的限制嗎?

  答:沒有,永久產權,但是要付地稅。

  將來每個月還有什么費用?

  答:還有地稅、管理費(公寓、鎮屋)、每月的水電煤雜費等。

  市中心租、購房價格變化

  多倫多市中心靠近多倫多大學附近公寓樓租金的變化,以市中心C1 (BAY AREA)地區為例,同一棟樓38 Grenville  (  Murano Building )上類似條件的單元,從2012年到目前租金的變化:

  每月租金:

  1 、407房間:朝北、2居室, $2,375,時間段為  11/15/2012到 12/06/2012。

  2、3107房間:朝北、2居室, $2,595,時間段為 4/22/2013到 4/25/2013。

  3 、1007房間:朝北、2居室,$2,500,時間段為  1/17/2014到 3/05/2014。

  4、 2507房間:朝北、2居室,$2,700,時間段為 2/04/2015 到4/15/2015

  樓價

  同一棟公寓內,條件相似的單元從2010年到2015年之間樓價的變化:

  2503房間:朝西北,2居室,2010年1月時價格為 $499,000。

  3703房間:朝西南,2居室,2011年8月時價格為$588,800 .

  4503房間:朝西南,2居室,2012年6月時價格為$678,000.

  1903房間:朝西南,2居室,2014年5月時價格為$596,000

  2203房間:朝西南,2居室,2014年7月時價格為$589,900

  2403房間:朝西南,2居室,2015年1月時價格為$620,000

  3003房間:朝西南,2居室,2015年6月時價格為$680,000


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